在社会实践中，借名买房现象较为普遍。部分主体因购房资格限制、个人征信状况、贷款额度限制、税费优惠政策等现实因素考量，与亲友达成口头或书面约定，形成"实际产权人"（即"借名人"）与"登记产权人"（即"出名人"）相分离的借名买房法律关系。

借名买房虽看似为购房主体提供了便捷途径，但实则潜藏多重法律风险。例如，若双方因人情关系未签订书面代持协议，一旦出名人基于利益考量主张房产所有权，借名人将面临实际权利举证困难；又如，若出名人陷入资金困境，擅自将代持房产转让、抵押给善意第三人，借名人难以主张追回房产；再如，当出名人负有到期债务且未履行，债权人申请强制执行其名下财产时，代持房产亦可能被纳入执行范围。

本文聚焦上述最后一种情形展开探讨：当出名人对外负有债务，债权人向法院申请强制执行代持房产时，借名人能否以实际权利人为由，主张排除对该房产的执行？

再审法院审理认为，徐某借用曾某名义购房，实质系规避国家及地方房地产限购政策，通过投机性购房获取不正当利益。若司法对该类行为不予规制而放任其蔓延，将纵容不合理住房需求与投机性购房行为，鼓励主体通过规避政策红线谋取利益。该行为不仅违背司法维护社会诚信与公平正义的基本职责，更可能导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍宏观经济政策实施，损害社会公共利益与公共秩序。据此，法院认定徐某与曾某为规避限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而无效，徐某不能依据该无效合同关系排除对案涉房产的执行。

再审法院审理认为，罗某因年逾六十不符合贷款条件，为解决自身住房需求，以儿媳陶某名义购房并将物权登记于陶某名下，该行为符合日常生活常理。法院明确，罗某借名买房并非为规避法律、行政法规的强制性规定或国家、地方政府限购政策，亦不违背公序良俗。不动产物权登记的公示公信效力属于权利推定范畴，登记行为本身并不直接创设物权。当当事人能够提供充分证据证明其为真实权利人时，可推翻不动产登记的推定效力，以维护权利的实质真实性。据此，法院认定罗某为案涉房产实际权利人，享有足以排除强制执行的民事权益。

同为借名买房情形，为何在最高人民法院的上述两案中，"能否排除执行"的裁判结果存在差异？这并非"同案不同判"，实则两案中借名买房的行为目的与法律后果存在本质区别，不属于法律意义上的"同案"。

事实上，针对"借名买房的借名人能否对登记在出名人名下的房产主张排除执行"这一问题，我国现行法律尚未作出明确规定，司法实践中需结合具体情形区分处理，故存在不同裁判观点。

分析该问题，首先需辨析具体案例中借名买房民事法律行为的效力。若该行为存在损害国家利益、社会公共利益，违反法律、行政法规强制性规定或违背公序良俗，或存在恶意串通损害他人合法权益等情形，则应认定该民事法律行为无效。在此情况下，借名人自始无法依据无效法律行为取得物权，自然不享有排除执行的合法权益。

若借名买房民事法律行为被认定为合法有效，借名人能否主张排除执行？对此，司法实践中主要存在以下两种观点：

该观点认为，在名义权利人与实际权利人不一致时，若通过实质审查可确定真实权利人，且不损害他人利益，则应保护真实权利人的合法权利。其主要法律依据为《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条规定："当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。"因此，在金钱债权执行程序中，若借名人能够提供充分证据证明被执行人仅为名义产权人，自身为真实产权人，且不存在损害国家利益、社会公共利益的情形，人民法院可判决支持排除执行的请求。

《广东省高级人民法院关于审查处理执行裁决类纠纷案件若干重点问题的解答》第11条、《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第25条即采纳该观点。

该观点认为，借名人与出名人之间的约定仅在双方内部产生债权债务关系，不发生物权变动的法律效果。根据物权变动的登记生效原则与公示公信原则，案外人与被执行人之间的借名登记约定不能对抗善意申请执行人。此外，借名人对房产登记于他人名下存在主观过错，故即便借名买房协议有效，其排除执行的请求亦不应得到支持。持该观点者认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》（法释〔2020〕24号）第二条系针对"登记错误"的规定，而借名买房系当事人故意将房产登记于他人名下，不属于登记错误情形。借名人与出名人有意导致名义权利人与实际权利人不一致，由此产生的法律风险应由借名人自行承担，其不享有足以排除执行的民事权益。

《北京市高级人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第19条、《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（二）》第14条均采纳该观点。

结合是否存在书面代持协议、协议签订时间、首付款支付凭证、按揭贷款还款流水、水电燃气物业等生活费用支付凭证及房产实际占有使用状态等因素，综合判断案外人主张的"借名买房"关系是否真实存在。

在确认借名买房关系属实的基础上，须重点审查行为目的与法律后果。若借名买房系为规避限购、限贷等房地产调控政策，或为减免税收、逃避债务等非法目的，该协议很可能因违反法律、行政法规强制性规定或违背公序良俗而被认定为无效。

在"借名买房"真实且协议合法有效的情形下，需关注当地法院是否存在相关指导性文件或会议纪要，并通过检索类案预判当地裁判思路。